近日，楼主在朋友圈刷到一条消息，万科欧泊竟跌破3万/㎡。中介放出的万科欧泊这套房为中间楼层两房，总价235万，单价2.93万/㎡。单价首次跌破3万。中介虽然没有写出这套房的面积，但从户型图不难看出，这是一套约80㎡的两房两厅。最近成交的一套约80㎡的高楼层北向两房，总价为258万，单价3.2万/㎡，比挂牌价少22万。虽然没有像中介朋友圈发出的那套便宜，但3.2万的单价对比以前确实便宜了很多。中介朋友圈挂牌2.93万的单价，但只限制当天，不免有博眼球的噱头。不过，中介敢打出如此低价，说明万科欧泊当前挂牌的房源还有议价空间。万科欧泊共有4672户，目前贝壳有318套房源在售，挂牌率为6.8%。一般来说，一个小区的挂牌率在5%以内比较正常，但超过这个数据就要谨慎了。楼主查询了万科欧泊最近的成交记录，单价都是3万+，跟以前多数4字头的成交记录已掉了1万。2024年第二季度万科欧泊挂牌均价为4.9万/㎡，成交均价3.6万/㎡。将该小区的成交均价拉长，近3年，万科欧泊从均价5万/㎡下滑至3.6万/㎡，跌了约30%。市场环境下行，业主的心态也随之调整，从近3年的业主调价就可以看出来。绿色代表降价，蓝色代表涨价，从下图可以看出，2023年第一季度涨跌比是最高的。受2023年小阳春影响，悲观情绪转为看好市场，多数业主从2022年下调房价转为上涨房价，导致2023年第一季度涨跌比攀升至最高峰。但还是被市场打脸，第二季度开始，又有大量业主开始下调房价，直至今天还在下跌。所以，开头中介朋友圈挂出的2.93万的单价并非空穴来风，随着议价空间的加大，万科欧泊整体2字头将很快到来。万科欧泊位于万博中心区，是万博当仁不让的网红盘，当年涨至5万全靠区位的优势，在热情高涨的市场面前，小区的涨幅就是投资者眼中的利润，于是，小区的房价水涨船高。在租金方面，万科欧泊两房可以租到4500-4800元之间，按照市场成交价3万+的单价，租金回报率可以达到2%以上，这个租售比放在全广州都是比较高的水平。如今，随着市场的冷却，如果房价还会进一步下跌，租金在未来有可能上涨的情况下（看这篇文章：央妈：房租有望稳步上涨，高于多数资产回报率），万科欧泊相比其他小区的性价比要高不少。至少小区位于万博中心区，这点是跑不掉的。不过，小区租的人多了，小区缺点也被放大，租客也变得挑剔了。有租客反映建筑隔音不行，南大干线开通后，靠近马路的中高层噪音很大。楼上蹦蹦跳跳很清楚，连隔壁打豆浆都听得清清楚楚。小区丢快递问题严重，捡垃圾阿姨将快递当纸皮收走。没公交，离地铁骑车10分钟，走了20分钟至半小时，出行不方便。在投资客手里是香馍馍的万科欧泊，没想到在租客眼里有如此多问题。不过也是，投资客买入后，要不就转手，要不出租，涨幅及租金在投资客眼里才是实实在在的价值。

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